Процедура покупки недвижимости в Хорватии.

 

      Иностранные граждане и компании могут приобрести недвижимость в Хорватии только в случае, когда у их страны существует взаимный договор с Хорватией о реципроцитете (взаимное признание прав, т. е количество граждан или компаний Хорватии купивших недвижимость в другой стране, должно соответствовать количеству разрешений выданных гражданам и компаниям другой страны на приобретении недвижимости в Хорватии - это страны ЕС (кроме Италии), США, Венгрией. Граждане Италии, Швейцарии и Боснии и Герцеговины могут приобрести жилье, если намерены переехать в Хорватию на ПМЖ ) .

   До августа 2006 года между Хорватией и Российской Федерации также действовало данное соглашение. Однако после уточнений (ввиду корректировки хорватского законодательства в связи с грядущим вступлением страны в Европейский Союз) «принцип взаимности» в отношении России действовать перестал. Отныне российские граждане и юридические лица не могут приобретать недвижимость в Хорватии непосредственно на свое имя. Покупка возможна только на компанию, зарегистрированную в Хорватии

   Но для россиян есть два пути: учредить хорватское юр. лицо и совершить покупку на него или приобрести недвижимость на компанию, зарегистрированную в стране, с которой Хорватия заключила договор взаимности.

   Юридическое лицо соответственно должно предоставить надлежащим образом заверенную копию свидетельства о регистрации или выписку из реестра. Если договор купли-продажи объекта недвижимости будет подписывать не Директор зарубежной компании, то потребуется предъявить доверенность на совершение этой сделки. Хорватский нотариус также вправе ознакомиться с апостилированным и переведенным уставом иностранной компании и комплектом протоколов, отражающем последовательную смену Директоров и владельцев фирмы, чтобы убедиться в полномочиях лица, подписывающего договор купли-продажи недвижимого имущества, и отсутствии ограничений на совершение крупных сделок. 

   При заключении договора Продавец, как правило, требует внесения задатка в размере 10-15% от стоимости объекта недвижимости. Предпочтительной формой внесения задатка являются наличные. Остальная сумма по договору выплачивается в течение 30 календарных дней. По завершении процедуры оплаты Продавец выдает Покупателю расписку в получении средств.

   Иностранные граждане не могут приобрести в Хорватии сельскохозяйственные угодья, охраняемые объекты, лесные территории и т.д.

   Перед сделкой необходимо зарегистрировать юр. лицо. Это занимает 3 - 4 недели. Регистрацию можно провести и после внесения задатка, но открытие фирмы  может  затянуться во времени.

   До того как фирма открыта, покупатель и продавец заключают предварительный договор с перечнем ключевых моментов будущей сделки, или договор о задатке (Predugovor o Kupoprodaji Nekretnine).

   Юридические услуги по проверке объекта может оказывать как сотрудник агентства, так и сторонний специалист. Проверка осуществляется через официальный сайт Министерства юстиции Хорватии в разделе «Земельные книги». Для этого требуется кадастровый номер участка, этажная часть (для квартиры), название Кадастровой общины и Общинного суда. В указанном разделе сайта информация об объекте представлена в трех группах: о владении (информация о самом объекте), о собственнике и об обременениях, установленных для этого объекта (долг, судебные разбирательства, ипотека и наследственные дела).

   Основной Договор купли-продажи (Ugovor o Kupoprodaji Nekretnine) подготавливается юристом. Его подписание  осуществляется у нотариуса и им же заверяется. После заверения у нотариуса происходит окончательный расчет по сделке. Для этого необходимая сумма списывается со счета вновь созданной хорватской компании (средства переводятся на счет продавца), а приобретенный объект ставится на баланс предприятия. Без заверения договора у нотариуса деньги со счета фирмы не могут быть перечислены на счет продавца. А подтверждение о получении денег (Tabularna Isprava) продавец заверяет у нотариуса одновременно с договором и держит его у себя до тех пор, пока деньги не будут перечислены (все это осуществляется, как правило, в один день).

   После подписания договор купли-продажи необходимо зарегистрировать в общинном суде – местном органе по различным правовым вопросам. При регистрации новому владельцу выдается квитанция с входящим номером, служащая подтверждением, что документы на регистрацию приняты. Право собственности регистрируется в течение 15-30 дней, однако из-за характерной неторопливости административных органов может затянуться до трех месяцев. По окончании регистрации владелец получает решение о переносе права собственности, а собственнику при необходимости выдается Лист владельца (VLASNIČKI LIST) – документ о полном переходе права собственности (действителен всего шесть месяцев). 

   После покупки владелец или бухгалтер в течение месяца обязан подать сведения в налоговый орган для уплаты 5% налога на переход права собственности. Он  рассчитывается от оценочной стоимости недвижимости. Извещение о необходимости уплаты налога приходит на имя бухгалтера компании-покупателя в течение двух-трех месяцев после совершения сделки.

   В целом стоимость любого объекта включает стоимость отдельно здания и отдельно земли. На постройки приходится 2/3 цены, на землю – 1/3. Если объект относится к первичному рынку, налог уплачивается только с земли (то есть только с 1/3 от общей стоимости объекта). Если к вторичному – и с земли, и с самого жилья. Услуги юриста составляют около 3 000€. Стоимость регистрации в Земельном кадастре составляет 0,01-0,05%. Комиссию агента (6% от суммы сделки) покупатель и продавец, как правило, уплачивают в равных долях.

Регистрация компаний в Хорватии.

 

   Для регистрации юридического лица от российского гражданина требуется только загранпаспорт.

   От иностранного учредителя - юридического лица потребуются следующие апостилированные или надлежащим образом легализованные документы:

- свидетельство о регистрации или выписка из реестра юридических лиц
- Устав
- Учредительный договор (при наличии)
- протоколы компании, последовательно отражающие назначение Директоров компании
- Доверенность на подписание необходимых документов, если комплект учредительных документов подписывается не Директором или Директорами компании

Как правило, регистрация юридического лица занимает в зависимости от региона от 1 до 4 недель с момента подачи документов на регистрацию в Коммерческий Суд (после подписания комплекта учредительных документов у нотариуса).

   Согласно Закону об Обществах, иностранный гражданин может создать компанию на тех же условиях, что и гражданин Хорватии. При создании компании, иностранец имеет те же права и обязанности, что и хорват. А компания при этом ничем не отличается от хорватской. Компания может быть акционерным обществом, обществом с ограниченной ответственностью, экономически выгодным союзом, тайным обществом и др. В основном иностранцы открывают общество с ограниченной ответственностью (d.o.o.). Также иностранец может внести свой вклад в любое хорватское предприятие, зарегистрироваться как частный предприниматель. В настоящее время процедура регистрации компании упрощена и занимает около месяца.
Для регистрации необходимо предоставить:

1. Доверенность на уполномоченного представителя иностранного гражданина или на адвоката

2. Учредительный договор

3. Заявление на регистрацию в коммерческом суде

4. Заявление о наименовании компании

5. Заявление Директора о согласии на вступление в должность

6. Образец подписи Учредителя

7. Образец подписи Директора

8. Заявление учредителя об обязательстве оплаты 100% уставного капитала

9. Юридический адрес будущей компании.

Последовательность шагов для регистрации юридического лица:

1. Оформление доверенности на адвоката, нотариуса или на лицо, имеющее право представлять Ваши интересы в Хорватии для подготовки и подачи документов для регистрации компании. Доверенность оформляется на русском языке у российского нотариуса.

2. В Хорватии судебный переводчик вышеуказанную доверенность переводит, а хорватский нотариус заверяет ее уже на хорватском языке. Или существует и другой, более простой путь, при котором иностранный гражданин может заверить доверенность сразу у хорватского нотариуса, минуя российского, но она должна быть уже сразу оформлена на хорватском языке. В данном случае иностранный гражданин вряд ли будет понимать, что именно он подписывает, т.е. этот вариант возможен не со случайными посредниками.

3. Взнос в уставной капитал, оплата комиссий суда, налогов стат.бюро, оплата публикации в газете, оплата юридического адреса, оплата услуг доверенного лица. При этом вся сумма уставного капитала (минимальный размер – 20000 кун) вносится на транзитный счет финансового агентства. Необходимо личное присутствие директора будущей компании у нотариуса. Он должен предоставить доверенность от всех учредителей (оформленную согласно п.2) для подписания учредительного договора и всех необходимых документов. Или учредители присутствуют лично.

4. После оформления необходимых документов, доверенное лицо (или самостоятельно) подаёт документы в Коммерческий суд, регистрирует в государственном статистическом бюро, оформляет и получает печать.

5. По завершению, выдаётся свидетельство о регистрации компании и идентификационный номер.

6. Иностранный гражданин сам или через доверенное лицо открывает счет в любом банке Хорватии и дает распоряжение на перевод суммы уставного капитала с транзитного счета агентства на свой расчетный счет в банке.

7. Регистрация в налоговых органах, органах пенсионного и медицинского страхования происходит после начала деятельности компании и производиться или самим иностранным гражданином или доверенным лицом или бухгалтером, которому поручено ведение дел компании.

Последующая реализация недвижимости.

 

Закрытие компании и реализация недвижимого имущества. Если по каким-либо соображениям клиент желает в дальнейшем реализовать свою квартиру или свой дом, это можно сделать путем продажи долей самой компании, на балансе которой находится недвижимость, в результате чего происходит смена участников d.o.o..
После продажи недвижимости компания может быть закрыта, т.к. в ней уже нет необходимости.